Optimisation de patrimoine : quelques pistes pour se décider !

Il y a quelques semaines, nous recevions à la Malterie Pauline Latimier, gestionnaire de patrimoine et associée du cabinet FLV & Associés pour parler de stratégie patrimoniale

A l’issu de ce meetup, vous avez été nombreux à nous demander la publication d’un article sur le sujet, nous vous proposons aujourd’hui 2 exemples d’investissements, afin de vous aider à vous décider : 

– La SCPI : investissement moyen / long terme, répondant à des objectifs de rente, de transmission et de rentabilité, éventuellement couplé à un montage pertinent ; 

– Le placement privé : davantage court terme, avec une mobilisation de trésorerie plus raisonnable. 

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : 

Le couple rendement / risque de cet investissement est pertinent, la rentabilité venant de l’accès à l’immobilier professionnel et la diminution du risque de la mutualisation des biens. 

Il s’agit d’investir dans des parts de SCPI. Une maison de gestion spécialisée va mandater une équipe de gestion afin de créer, gérer et développer un parc immobilier (marchés des bureaux, commerces et centres de vie). Ce parc va générer des loyers, qui vous seront reversés chaque trimestre au prorata du nombre de parts détenues, en fonction du résultat net. 

Avantages : 

  • Equipe de gestion performante ;
  • Mutualisation du risque par diversification des marchés, géographies, secteurs d’activités… ; 
  • Loyers nets et réguliers ; 
  • Pas de gestion (recherche de locataires, devis, etc.) mais transparence de l’information ; 
  • Accès à l’immobilier professionnel (baux commerciaux) ; 
  • Flexibilité et liquidité (revente des parts). 

Inconvénients : 

  • Délai de jouissance des loyers ; 
  • Frais de sortie ; 

L’achat des parts peut se faire en pleine propriété ou en démembrement, via un emprunt pour utiliser l’impact des intérêts ou non, la pertinence de ces choix va dépendre de votre situation et des moyens dont vous disposez. 

Pour des freelances, la réflexion sur le montage adapté pour l’achat des parts est primordiale : 

  • via vous personne physique, afin d’engendrer une fiscalité correspondant à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux. La notion d’emprunt est alors nécessaire pour optimiser la fiscalité ; 
  • via une personne morale, type SCI, afin d’obtenir une fiscalité de 15% seulement, mais qui s’envisage sur du long terme avec objectif de rente, et dans laquelle l’apport peut être judicieux; 
  • via une Holding détenant votre EURL d’activité, afin de ne pas sortir la totalité de votre rémunération (impactée par les charges sociales et l’impôt sur le revenu) mais en finançant cet achat directement par la remontée des dividendes. 

Le placement privé : 

Il s’agit de faire un prêt à un développeur immobilier (promoteur, marchand de biens…) via une obligation afin qu’il puisse acheter, faire construire, rénover ou diviser puis revendre des biens immobiliers.

Le coupon de cette obligation est autour de 10% brut, avec une fiscalité adaptée en fonction de la manière dont vous faites l’investissement. 

Cela vous permet de mobiliser des sommes raisonnables (à partie de 10 k€) et donc de diversifier les projets sur des périodes courtes (en général, de 18 à 24 mois).

Questions à se poser 

Il existe beaucoup de projets de ce type, il faut donc bien choisir son intermédiaire, et les projets en eux-mêmes : 

Les atouts : 

  • Audit complet de la société émettrice ; 
  • Groupes familiaux expérimentés, sans aucune procédure judiciaire ; 
  • Bon emplacement du projet. 

Les risques : 

  • Perte en capital possible selon la réussite ou non de l’investissement. 

Les points de vigilances : 

  • Purge du permis de construire ; 
  • Pré-commercialisation des biens ; 
  • Garanties pertinentes : hypothèque, caution personnelle et apports des dirigeants, blocage des comptes-courants d’associés. 

Pourquoi le faire ? 

Des avantages propres : 

  • Rentabilité => création de produit ; 
  • Court terme => réinvestissement des sommes ; 
  • Montants raisonnables => dilution du risque par la multiplication des projets ; 
  • Choix des projets => différents secteurs (convictions) ; 
  • Risque maitrisé => couple rendement / risque optimisé. 

Des applications concrètes : 

  • Permet le financement de l’effort d’épargne d’autres projets (SCPI par exemple) ; 
  • Réinvestissement des gains immédiatement (double effet de levier) ; 
  • Diversification dans le placement de la trésorerie ; 
  • Fiscalité adaptée selon votre structure : en direct, via une SCI, via une holding…

Pour qui ? 

  • Personnes déjà clientes car les projets sont sélectionnés avec parcimonie ; 
  • Matelas de sécurité en trésorerie indispensable en amont (le risque est plus élevé que le livret A ou la SCPI par exemple, il faut donc avoir une base solide dans un premier temps, et ne pas avoir besoin de ces fonds dans l’immédiat ; 
  • Clients ayant la volonté de diversifier leurs investissements et de consolider la pyramide ; 
  • Les personnes ayant des produits à réinvestir ;

Pour conclure :

Contrairement au salarié qui a certes une stabilité de l’emploi plus forte mais n’est pas flexible sur son salaire, en tant que freelances vous avez la possibilité d’optimiser votre rémunération, afin de dégager de la trésorerie personnelle ou professionnelle selon votre structure.

Cet article vous offre des pistes concrètes d’investissements à mettre en place de manière judicieuse. 

Toutefois, si vous souhaitez vous lancer, le choix de vos placements dépendra de votre niveau de facturation, du type de votre société (auto-entreprise, EURL, EIRL, SASU…) et de vos objectifs et contraintes, un conseil individualisé est donc primordial sur ce sujet.

Merci à Pauline Latimier pour cet article. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à la contacter sur son adresse mail : [email protected]